商品房买卖合同（纠纷案例）司法解释

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干成绩的解释》已于2003年3月24日由最高人民法院审讯委员会第1267次会议经过。现予发布，自2003年6月1日起实施。

最高人民法院

2003年4月28日

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干成绩的解释

(2003年3月24日最高人民法院审讯委员会第1267次会议经过)

法释〔2003〕7号

为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，依据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审讯理论，制定本解释。

第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或许已完工的房屋向社会销售并转移房屋一切权于买受人，买受人领取价款的合同。

第二条出卖人未获得商品房预售答应证明，与买受人订立的商品房预售合同，该当认定有效，但是在起诉前获得商品房预售答应证明的，可以认定无效。

第三条商品房的销售广告和宣传材料为要约约请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设备所作的阐明和许诺详细确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价钱确实定有严重影响的，该当视爲要约。该阐明和许诺即便未载入商品房买卖合同，亦该当视为合同内容，当事人违背的，该当承当违约责任。

第四条出卖人经过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作爲订立商品房买卖合同担保的，假如因当事人一方缘由未能订立商品房买卖合同，该当依照法律关于定金的规则处置;因不可归责于当事人单方的事由，招致商品房买卖合同未能订立的，出卖人该当将定金返还买受人。

第五条商品房的认购、订购、预订等协议具有《商品房销售管理方法》第十六条规则的商品房买卖合同的次要内容，并且出卖人曾经依照商定收受购房款的，该协议该当认定爲商品房买卖合同。

第六条当事人以商品房预售合同未依照法律、行政法规规则操持注销备案手续为由，恳求确认合同有效的，不予支持。

当事人商定以操持注销备案手续爲商品房预售合同失效条件的，从其商定，但当事人一方曾经实行次要义务，对方承受的除外。

第七条拆迁人与被拆迁人依照一切权互换方式订立拆迁补偿安顿协议，明白商定拆迁人以地位、用处特定的房屋对被拆迁人予以补偿安顿，假如拆迁人将该补偿安顿房屋另行出卖给第三人，被拆迁人恳求优先获得补偿安顿房屋的，应予支持。

被拆迁人恳求解除拆迁补偿安顿协议的，依照本解释第八条的规则处置。

第八条具有下列情形之一的，招致商品房买卖合同目的不能完成的，无法获得房屋的买受人可以恳求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以恳求出卖人承当不超越已付购房款一倍的赔偿责任：

(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;

(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，招致合同有效或许被撤销、解除的，买受人可以恳求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以恳求出卖人承当不超越已付购房款一倍的赔偿责任：

(一)成心隐瞒没有获得商品房预售答应证明的现实或许提供虚伪商品房预售答应证明;

(二)成心隐瞒所售房屋曾经抵押的现实;

(三)成心隐瞒所售房屋曾经出卖给第三人或许爲拆迁补偿安顿房屋的现实。

第十条买受人以出卖人与第三人歹意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付运用，招致其无法获得房屋为由，恳求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同有效的，应予支持。

第十一条对房屋的转移占有，视房屋的交付运用，但当事人另有商定的除外。

房屋毁损、灭失的风险，在交付运用前由出卖人承当，交付运用后由买受人承当;买受人接到出卖人的书面交房告诉，无合理理由回绝接纳的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房告诉确定的交付运用之日起由买受人承当，但法律另有规则或许当事人另有商定的除外。

第十二条因房屋主体构造质量不合格不能交付运用，或许房屋交付运用后，房屋主体构造质量经核验确属不合格，买受人恳求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

第十三条因房屋质量成绩严重影响正常寓居运用，买受人恳求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

交付运用的房屋存在质量成绩，在保修期内，出卖人该当承当修复责任;出卖人回绝修复或许在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或许委托别人修复。修复费用及修复时期形成的其他损失由出卖人承当。

第十四条出卖人交付运用的房屋套内修建面积或许修建面积与商品房买卖合同商定面积不符，合同有商定的，依照商定处置;合同没有商定或许商定不明白的，依照以下准绳处置：

(一)面积误差比相对值在3%以内(含3%)，依照合同商定的价钱据实结算，买受人恳求解除合同的，不予支持;

(二)面积误差比相对值超出3%，买受人恳求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人赞同持续实行合同，房屋实践面积大于合同商定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)局部的房价款由买受人依照商定的价钱补足，面积误差比超出3%局部的房价款由出卖人承当，一切权归买受人;房屋实践面积小于合同商定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)局部的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超越3%局部的房价款由出卖人双倍返还买受人。

第十五条依据《合同法》第九十四条的规则，出卖人迟延交付房屋或许买受人迟延领取购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未实行，当事人一方恳求解除合同的，应予支持，但当事人另有商定的除外。

法律没有规则或许当事人没有商定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限爲三个月。对方当事人没有催告的，解除权该当在解除权发作之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。

第十六条当事人以商定的违约金过高爲由恳求增加的，该当以违约金超越形成的损失30%为规范适当增加;当事人以商定的违约金低于形成的损失爲由恳求添加的，该当以违约形成的损失确定违约金数额。

第十七条商品房买卖合同没有商定违约金数额或许损失赔偿额计算办法，违约金数额或许损失赔偿额可以参照以下规范确定：

逾期付款的，依照未付购房款总额，参照中国人民银行规则的金融机构计收逾期存款利息的规范计算。

逾期交付运用房屋的，依照逾期交付运用房屋时期有关主管部门发布或许有资历的房地产评价机构评定的同地段同类房屋租金规范确定。

第十八条由于出卖人的缘由，买受人在下列期限届满未能获得房屋权属证书的，除当事人有特殊商定外，出卖人该当承当违约责任：

(一)商品房买卖合同商定的操持房屋一切权注销的期限;

(二)商品房买卖合同的标的物爲尚未建成房屋的，自房屋交付运用之日起90日;

(三)商品房买卖合同的标的物爲已完工房屋的，自合同订立之日起90日。

合同没有商定违约金或许损失数额难以确定的，可以依照已付购房款总额，参照中国人民银行规则的金融机构计收逾期存款利息的规范计算。

第十九条商品房买卖合同商定或许《城市房地产开发运营管理条例》第三十三条规则的操持房屋一切权注销的期限届满后超越一年，由于出卖人的缘由，招致买受人无法操持房屋一切权注销，买受人恳求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

第二十条出卖人与包销人订立商品房包销合同，商定出卖人将其开发建立的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，包销期满未销售的房屋，由包销人依照合同商定的包销价钱购置，但当事人另有商定的除外。

第二十一条出卖人自行销售曾经商定由包销人包销的房屋，包销人恳求出卖人赔偿损失的，应予支持，但当事人另有商定的除外。

第二十二条关于买受人因商品房买卖合同与出卖人发作的纠纷，人民法院该当告诉包销人参与诉讼;出卖人、包销人和买受人对各自的权益义务有明白商定的，依照商定的内容确定各方的诉讼位置。

第二十三条商品房买卖合同商定，买受人以担保存款方式付款，因当事人一方缘由未能订立商品房担保存款合同并招致商品房买卖合同不能持续实行的，对方当事人可以恳求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人单方的事由未能订立商品房担保存款合同并招致商品房买卖合同不能持续实行的，当事人可以恳求解除合同，出卖人该当将收受的购房款本金及其利息或许定金返还买受人。

第二十四条因商品房买卖合同被确认有效或许被撤销、解除，致使商品房担保存款合同的目的无法完成，当事人恳求解除商品房担保存款合同的，应予支持。

第二十五条以担保存款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方恳求确认商品房买卖合同有效或许撤销、解除合同的，假如担保权人作爲有独立恳求权第三人提出诉讼恳求，该当与商品房担保存款合同纠纷兼并审理;未提出诉讼恳求的，仅处置商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保存款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷兼并审理。

商品房买卖合同被确认有效或许被撤销、解除后，商品房担保存款合同也被解除的，出卖人该当将收受的购房存款和购房款的本金及利息辨别返还担保权人和买受人。

第二十六条买受人未依照商品房担保存款合同的商定归还存款，亦未与担保权人操持商品房抵押注销手续，担保权人起诉买受人，恳求奖励商品房买卖合同项下买受人合同权益的，该当告诉出卖人参与诉讼;担保权人同时起诉出卖人时，假如出卖人为商品房担保存款合同提供保证的，该当列爲共同原告。

第二十七条买受人未依照商品房担保存款合同的商定归还存款，但是曾经获得房屋权属证书并与担保权人操持了商品房抵押注销手续，抵押权人恳求买受人归还存款或许就抵押的房屋优先受偿的，不该当追加出卖人爲当事人，但出卖人提供保证的除外。

第二十八条本解释自2003年6月1日起实施。

《中华人民共和国城市房地产管理法》实施后订立的商品房买卖合同发作的纠纷案件，本解释发布实施后尚在一审、二审阶段的，适用本解释。

《中华人民共和国城市房地产管理法》实施后订立的商品房买卖合同发作的纠纷案件，在本解释发布实施前曾经终审，当事人请求再审或许依照审讯监视顺序决议再审的，不适用本解释。

《中华人民共和国城市房地产管理法》实施前发作的商品房买卖行为，适用事先的法律、法规和《最高人民法院〈关于审理房地产管理法实施前房地产开发运营案件若干成绩的解答〉》。