2018年初开发商现状：灰犀牛和黑天鹅同在

迷茫、赶路，这两个词概括了当下房地产企业的普遍生存状态。房地产行业的政治逻辑和业务实质已开端改动。高压之下，开发商的关注点各异，传统开发需求的政商关系，精密开发需求的运营才能，高周转高杠杆的激流勇进，随大流的千亿扩张，这些要素刺激着开发商，使他们苦闷、兴奋、缄默、恐慌……你问他们前路在哪，他们支支吾吾，很难给你一个明晰的答复。

关于开发商来说，“灰犀牛”和“黑天鹅”同在，但他们并不晓得哪一种风险先到来?但是，无论是哪一种风险找上门来，开发商都无力接受。

山重水复疑无路，柳暗花明又一村，这是开发商的希望，在刚刚过去的2017年，房地产的市场集中度越来越高，巨头开发商抢下大半的市场份额，协作开发和并购也翻身洗白，成为开发商的重要开展工具。

这听起来很美妙，“买买买”呈现，行业不再是一大片一大片的质疑，而是集体唱赞歌。风险便不再存在了吗?千亿企业是“大”还是“强”?销售额增加后，几权益额是进入开发商的口袋的?举债扩张，融资本钱是几?收买的项目为什么在你手里可以赚更多钱?

冒险挺进VS平稳着陆

2017年，并购成为和正常招拍挂同样重要的拿中央式。范围不大的房企已没有资金获取更多土地;而关于实力雄厚的大型企业，“买买买”的本钱更低，资金回笼更快。

能够看到的是，行业协作开发和并购现象越来越普遍。普华永道的《中国房地产并购市场2017年中期回忆》报告中显现，从买卖数量来看，地产行业并购自2014年以来疾速增长，越来越多的企业经过并购的方式，增加土地储藏，进步范围效应。

普通状况，企业的收买分为全额收买和局部收买，目前，业内企业多为局部收买，这样流量金额也会全部计入财务报表，企业之间也能够更好地分担风险，减少本钱。

某房企相关担任人对和讯房产表示，全额收买的价钱肯定更高，这对企业形成一定资金压力，不过全额收买，公司的自主性会更高一些。此外，公司收买的目的，是为了更好增加范围、融资，收买50%与收买100%，兼并报表的收入都是一样的，只是归属于母公司的利润会少一点。

中央财经大学教授鲁桂华表示，“并购的风险复杂，并购，只能被收买的企业，在收买方的手中赚钱的才能更强，并购才有意义。被收买的房地产企业，为什么在收买方的手中更赚钱?这是第一个风险。第二，并购的资金从何而来?假如是借款，那就会加大杠杆，在企业面临不利的商业环境时，高杠杆会成倍地放大风险。”

囿于资金实力，局部企业收买是靠举债而为之，如企业的融资本钱过高，不只是本钱增加，风险还将变高。

假定，一家开发商由于业务扩张需求，以6%以上的融资本钱取得高额借款并购项目，而并购的项目开展状况相对不好或地处三四线城市，一旦开发商不能化腐朽为神奇，那么借的钱就会打水漂，并且还需求还高傲额贷款，开发商一不注意便可能万劫不复，风险之大，不容无视。

但是，在目前的市场环境下，不进则退，开发商平稳着陆停止把控较难。

强者恒强VS大不是强

旭辉集团董事长林中曾表达过“1000亿只算生存 5000亿才干开展”的观念，他的意义是，范围是结果性指标，让你权衡运营成果的指标。在主流开发范畴里面，一定存在生存范围、竞争范围、开展范围。生存范围是千亿门槛;竞争范围是3千亿，是对土地、资金、人才的配置才能;开展的范围是5千亿，是在行业中具有抢先的整合产业价值链的才能，产业及非产业的延伸空间。

房地产的成果有滞后性，但是从巨头房企的已售未结转的金额来看，局部房企的将来业绩有了一定保证。但问题随之而来，那么高的销售额，钱都是开发商的吗?

房地产向来是个乱象横生的行业，在2017年，也有开发商提出，评判一家企业足够强的规范是什么?很庆幸，业内不再只看流量金额，还把眼光放到了权益额、现金流、本钱等方面上。

《2017年度中国房地产企业销售TOP200》显现，中国恒大以权益金额4880.2亿元位居权益排名第一，而其流量金额为5131.6亿元，位居第三，碧桂园以3961.1亿元位居权益榜第二，其流量金额为5500.1亿元，向来以稳健著称的流量金额为5239.0亿元，权益金额为3772.1亿元。

其中，万科的权益金额和流量金额的差额均在1500亿左右。但是，我们也看到，局部企业权益金额和流量金额的差额较大名第十五名，但是权益额仅仅在624.0亿元，位列第二十五名。

鲁桂华对和讯房产表示，“流量金额应是合约销售额，也就是某个房企参与的开发建立项目的总销售额，如今很多开发项目是由两家以至多家开发商共同开发、建立、销售的，参与的开发商各占一定的权益份额，协作开发是风险分散的战略，也就是拉一个垫背的。”

除了需剔除给协作开发对象金额过多的现象，从目前看来，大型房企的中心才能并不突出，一位房企董事长对和讯房产表示，“我并不认同强者恒强，如今很多企业都只是大，当黑天鹅来的时分，最先死掉的也会是这些企业。”