《江苏省物业管理条例（修正草案）》正式发布

近期，《江苏省物业管理条例（修正草案）》正式发布，其中对于业主大会、业委会、公共收益等多个方面都做出了详细规定。

作为江苏省级层面最新公布的物业新政，此次条例《草案》覆盖面更广，对多条政策条文都做了升级。

1、文件进一步提升了物业工作的重要性

《条例》草案规定：江苏县级以上地方人民政府，应当将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区管理体系，制定、落实扶持政策，减轻物业服务企业负担。

建立和完善专业化、社会化、市场化的物业治理机制；加大财政投入，推进基层物业管理信息化建设，鼓励采用新技术、新方法，提高物业管理和服务水平。

街道办事处具体负责本辖区内物业管理工作。组织、协调、指导本辖区内业主大会成立和业主委员会选举换届、物业管理委员会组建，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系，协调建设单位与前期物业服务企业、业主与物业服务企业的关系。

2、文件明确了业主大会召开的流程规范

《条例》草案规定：业主大会定期会议，应当按照业主大会议事规则的规定召开。经业主专有部分占建筑物专有部分总面积百分之二十以上、且占总人数百分之二十以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

设区的市、县（市）物业管理行政主管部门应当根据本地区实际，建立健全本区域业主电子投票系统，所需经费列入财政预算。

召开业主大会会议，应当于会议召开十五日前通知全体业主，将会议议题具体内容、时间、地点、方式等，在物业管理区域内显著位置公示，并告知物业所在地的社区居（村）民委员会。

3.文件约束了业委会成员的权利、权限

《条例》草案规定：业主委员会成员候选人通过业主自荐或者联名推荐、社区（村）组织推荐方式产生。业主委员会成员不得有下列行为：

（一）阻挠业主大会行使职权，拒绝执行业主大会决定；

（二）在业主委员会换届、业主委员会成员资格丧失的情况下拒不移交，或者违反规定使用、转移、隐匿、毁弃业主大会、业主委员会印章；

（三）转移、隐匿、篡改、毁弃有关文件、资料；

（四）未经业主大会决定，擅自以业主委员会的名义与物业服务企业签订或者解除物业服务合同；

（五）索取、收受物业服务企业或者相关单位、个人财物或者其他利益；

（六）挪用或者侵占住宅专项维修资金、公共收益等业主共有财产。

业主委员会成员有前款行为之一的，按照业主大会议事规则提请业主大会，决定是否予以罢免。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的街道办事处，应当责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

4、文件明确，以下情形可由街道办事处负责组建物业管理委员会，代行业主大会或者业主委员会职责：①、不具备成立业主大会条件的；②、具备成立条件但未成立业主大会的，经物业所在地的街道办事处指导后仍不能成立的；③、业主委员会超过一年不能正常开展工作，需要重新选举业主委员会，经物业所在地街道办事处多次指导后仍不能选举产生新一届业主委员会的。物业管理委员会的任期一般不超过三年，任期内应当积极创造条件，推动物业管理区域依法成立业主大会、选举产生业主委员会。物业管理委员会代行业主大会职责的，应当依照法律、法规的规定征求全体业主意见，形成业主共同决定，并将共同决定在物业服务区域内显著位置公示，公示期限不少于十五日。

5.文件明确，物业退出小区时的移交规范

《条例》草案规定：物业服务合同终止的，原物业服务企业应当按照约定期限，没有约定期限的应当在物业服务合同终止之日起十五日内，退出物业管理区域。

在街道办事处的监督下，向业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人履行下列交接义务：

（一）移交占用的物业共用部分、由前期物业管理开办费购买的物业办公设备等固定资产；

（二）移交物业承接查验相关资料；

（三）移交物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护、保养、定期检验等技术资料，运行、维护、保养记录；

（四）结清预收、代收和预付、代付的有关费用；

（五）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。

6.文件明确建立物业服务信用评价制度

《条例》草案规定：物业管理行政主管部门应当根据物业服务企业基本状况、履行物业服务合同、投诉处理、日常检查和业主满意度等情况，实施物业服务质量评价。

强化物业服务行业信用管理，建立物业服务信用评价制度，制定统一的信用评价标准，完善物业服务企业及其项目负责人信用档案，依法实行信用分级分类监管，并向社会公开。

住房和城乡建设、城市管理、市场监督管理、生态环境、卫生健康、自然资源等行政管理部门和消防管理机构，应当加强物业管理区域内公共秩序、治安秩序、消防安全、环境卫生、房屋使用等方面的监督管理，全面落实执法进小区。建立违法行为投诉登记制度。

7.广告收益优先用于电梯维修改造更新

①、经业主共同决定，利用住宅小区电梯投放商业广告的收益，优先用于电梯维修、改造、更新。

②、住宅专项维修资金代管部门，应当采用公开招标方式，综合存款利率、资产规模和服务效能等因素，择优确定专户管理银行，提高资金收益水平。

③、住宅专项维修资金的管理和使用，应当依法接受审计部门的审计监督。