“新政”VS“”，常州房价将走向何方？

这几天，常州楼市相当热闹。先简单整理个时间表：

9月11日，景瑞以总价22.12亿拿下绿地香颂北侧地块，溢价率达65%，成交楼面地价16073元/㎡，成为今年名副其实的武进新。

同一天，常州市人民政府公布《市政府办公室关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，从七个方面全面整顿常州楼市，从政策上收紧房产市场。

9月12、13日，部分业主出于诸多利益考虑，使得常州二手房市场出现大幅降价现象。降幅最大的是一套位于西太湖路劲太湖院子的房源，24直降70万。

9月14日，南通中南新世界中心完成常州新政后首拍，以5.47亿元竞得金府路南侧地块，溢价率37.78%。相比之前绿地香颂北侧地块溢价率的65%，新政后的土拍市场明显趋于冷静。

其实，在9月11日之前，有关常州即将出台楼市新政的消息就已经传开，但“”未受当时“流言”影响，依旧“如约而至”——至少从开发商角度来说，常州楼市的未来可期。不过，结合新政后二手房市场部分房源的大幅降价、土拍市场的降温现象来看，楼市降价似乎也是更多消费者翘首以盼的。那么，常州的房价到底会怎么走呢？

在笔者看来，有以下几个关键词能帮助大家理解常州新政后的楼市。

一、余温

先说结论。目前的常州楼市，与全国楼市的节奏一致，均处在后疫情时代仍需释放“热量”的阶段。换句话说，房价保持增长的态势仍将继续保持。

9月14日，国家统计局发布了8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。据统计数据显示，各线城市新建商品住宅销售价格环比涨幅略微扩大。4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%，涨幅比上月扩大0.1个百分点，二三线城市同比涨幅回落或与上月相同。一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨3.9%，涨幅比上月扩大0.3个百分点。二线城市新建商品住宅销售价格同比上涨5.0%，涨幅比上月回落0.1个百分点。

同时，在70个大中型一二三线典型代表城市中，新建商品房价格上涨城市数量从2月份的21个上涨到8月份的59个，占比84%。据安居客出具的国民安居指数报告显示，7月份的找房热度继续上升，购房者信心指数环比6月份上涨了3.1%。在这种“余温”尚存的环境下，购房者入市的步伐并未放缓，整个楼市依旧处于上升期。

由于市场这种“余温效应”，房价上涨会持续一段时间。不过，房价与消费者购买力直接挂钩，一些楼市基础面较差的城市或者区域，若购买力不够，楼市降温是必然现象。

二、购买力

再来谈谈购买力。

据数据显示，常州市居民的平均工资是6680元/月。那么平均房价呢？

据中国房价行情网数据显示，8月份常州市的平均房价16393元/㎡，其中天宁区21130元/㎡、钟楼区18217元/㎡、新北区15664元/㎡、武进区15636元/㎡。换算下来，常州市的人均房产购买力为4.88㎡/年，全省排名倒数第四，仅高于南京、苏州和无锡。

由此可见，常州市的人均购买力很难支撑起平均1.6万起步的房价，至于文章开头提到的“武进”，成交楼面地价就已经是当前常州市的平均房价水平，至于楼盘交付的价格水准，也可想而知。

三、理性

经济基础决定上层建筑。常州市的人均购买力是催生常州楼市新政的一大原因。新政的出台意在调控市场、打压炒房。那作为二手房业主、新房购房者，对于常州楼市应该保持何种态度呢？

笔者认为，无论你作为购房者，还是卖房者，都应该正视现实，保持理性。

一定要记住，冰冻三尺非一日之寒。房价不会因新政的出台而立即降温。开头提到的二手房市场出现70万大降价属于个别现象。在新政出台后就降幅过大，这种行为其实是不够理智的。

还有，虽然常州的人均购买力一般，但不能忘记国家的房贷利率。

据Wind数据显示，8月全国首套及二套房利率已经连续第九个月下行。

政策在收紧，但房贷利率在下降。这个是重点，划出来，要考。

如今，新的房贷利率公式是贷款利率=5年期LPR利率+政策加点+商业银行加点（可正可负）。即便政策利率没有下调，甚至收紧，但银行仍可以用“让利”的方式让贷款利率下调。现如今，国家鼓励金融机构实体经济让利。银行如果降低房贷利率，在银行看来其实就是“让利”。

我们再来看看常州的新政。政策最引人注意的是这么一条：新购买常州市区（不含金坛区）商品住房（包括新建商品住房和二手住房）的，自取得不动产权证后满4年方可上市交易。新购买商品住房的时间以商品房合同网签备案时间为准。此外，已拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，再次申请商业性个人住房贷款购买商品住房的，最低首付款比例调整为不低于60%。

政策并没有限购令。不妨对比一下一线城市，一线城市中户籍人士买房限购两套，非户籍人士需要连续5年社保。而常州市的新政，只是加入了大跨度的时间规则，杜绝“买了就卖”的炒房现象。新政的调控目的并不是不让大家买房，而是抑制炒房。

整体而言，无论是从“余温尚存”的楼市大环境，还是从国家统一的利率环境来看，常州未来的楼市不会迎来降温；未来几个月的房价，有可能会在“压力与保障并存”的状况中前进。