分析南京苏州无锡房价走势 常州楼市或逆袭

今年一二线城市楼市的火爆，是货币超发后的资本博弈，更是市场供需失衡的体现。全国楼市库存连跌13个月，各地屡见不鲜，楼市一直高热不退。虽然上半年部分城市已经开始出台调控新政，然而收效甚微，需求持续加大，房价继续飙升。尤为凸显的是长三角地段，上海、南京、苏州等地的房产市场异常火热，甚至于无锡、常州房产市场都被带动起来。在刚过去的国庆黄金周，全国19城先后出台楼市调控新政，旨在降温楼市，控制地价、房价上涨过快现象。其中，苏南有3城出台调控新政，今天，笔者就南京、苏州、无锡、常州楼市走势分析，常州或成下一个购房首选之地。

一、南京调控3次加码 最严调控国庆双量低迷

今年南京的地价、房价一直持续上涨，为了缓解房产市场过热现象，南京政府陆续出台调控政策，无奈南京的地价、房价还是步步升高。5月"双控"政策，最终以全部宅地遭遇"熔断"而告终，导致南京"一地难求"。南京商品住宅去化周期已不足2个月，市场需求却没有减少，供小于求的市场矛盾得不到缓解，反而加剧了"房荒"的恐惧。最终南京政府推出"双限"政策，短短3个月连续出台3次楼市调控新政，不断加码，可看出南京政府稳定市场的决心之大。

南京楼市"限贷"政策从提高首付款比例着手，增幅逐渐加码，在"限购"方面，甚至对单身人士限购1套房，这都对购房者有一定的影响力。土地出让通过网上拍卖，在竞价达到最高限价时，改为现场摇号产生竞得者。9月19-22日连续四天的土拍，20宗宅地全部进入摇号拿地，房企通过摇号拿到地块，缓解市场土地性。不过，摇号地块都是现房销售，楼市的供需关系缓解还需要一定的缓冲期。

南京房价一直在上涨，短短一年时间，南京房价上涨超5000元/㎡。而南京市区商品住宅成交量却呈现W型上涨趋势，8月是除了2月(春节影响)唯一一个不过万的月份，可见8月"限贷"对南京楼市还是有影响的，但是却未能缓解楼市供不应求关系，9月依旧出现量价齐升的局面。

随着南京调控政策不断加码，十一期间，南京的新房认购量出现了下跌。据统计，2016年国庆假期南京全市商品住宅成交867套，同比去年下降近4成，可见调控立竿见影。

二、苏州调控再升级 房价或迎拐点

8月11日，苏州出台"苏十五条"，针对非本市人口实行"限购"，政策相对严酷，减少了外来人口在苏州进行房产投机行为。在土地竞拍"最高限价"方式"流产"后，苏州也实行了新的限价出让方式。9月22日、9月23日连续两天土拍，8宗设置指导价地块，5宗进入一次报价阶段，房企拿地相对理性。

然而，苏州各区拿地楼面价还是屡屡创新高，房价继续攀升。房企虽然拿到地了，但是远水解不了近渴，新拿地块上市还需一段时间，苏州新房供求关系不见缓解。10月3日国庆期间，苏州楼市连夜出台新政收紧楼市，"限贷""限购"政策更加严厉。

据数据统计显示，苏州市区(不含吴江区)的商品住宅成交量从今年4月开始持续下降，8月略有增长，9月翻了一倍。但是，苏州市区的房价却一直是呈现上涨趋势，从4月开始放缓涨价速度，8月稍有下降，9月继续补涨。

从第二季度开始，苏州楼市一直呈现出量跌价涨的趋势，一部分原因在于苏州土地市场的影响，频繁出现"面粉贵过面包价"地块，诱发房价上涨。8.11新政调控不包含吴江区，结果9月吴江区商品住宅成交达5440套。另外，根据统计，国庆期间(10.1-10.7)，苏州市区商品住宅共成交2312套，其中吴江区成交1346套，占总成交套数五成以上，撑起苏州楼市半边天，而其他5个区的成交套数也已经超过9月的成交总套数。如此狂热的楼市，10月3日苏州继续收紧楼市，遏制市场需求，整顿房地产市场秩序，降温楼市。

三、无锡楼市出大招 "双限"再度现江湖

一二线城市上海、苏州、南京纷纷收紧信贷政策，拿地热浪开始辐射到周边城市，首当其冲的是无锡。8月无锡的3场土拍异常"疯狂"，楼面价破万地块开始出现，并且两次刷新楼面价，9月8日的土拍又一次刷新了无锡楼面价，18050元/㎡的楼面价直逼2万大关。无锡的地价涨了，无锡的房价将会上升到一个新的高度。

2016年8月中指院百城价格指数显示，无锡住宅均价环比上涨6.76%，涨幅居百城之首。9月中指院百城价格指数显示，无锡住宅均价环比上涨6.83%，涨幅居第二位，房价开始走高。

目前，无锡的房产市场只有两个字"涨价"，景瑞望府、华润橡树湾、万达文化旅游城高层、华府天地·尊园高层等楼盘都在涨价，无锡的楼市一下子就热了起来!地价频繁刷新记录，房价一路飙升，商品住宅的去化周期已经不足6个月，将进入卖房市场。10月2日无锡出台楼市调控新政，成为继南京、苏州之后江苏省第三个重启"限购"的城市。

四、常州楼市9月量价齐升 库存去化周期降至5.94个月

苏州楼市已经火了，无锡的楼市开始热了，常州的楼市离回暖还会远吗?都说苏锡常本是一家人，三市地理位置相似、交通资源相衔接，苏州、无锡的客户外溢到常州，将会影响到常州楼市的发展。

根据数据统计，2016年常州市区前9个月商品住宅共成交518.22万方，除了"金三"成交量异常火爆外，"金九"再一次刷新记录，成交面积超90万方。商品住宅均价呈W型增长趋势，并在9月出现大幅度增长。受周边城市影响，9月常州开始量价齐升，常州楼市回暖之势已经不可阻挡了。

从2014年下半年开始，常州以去库存为主要任务，截止到今年9月底，常州市区商品住宅库存量只有328.03万方，环比下降13.15%，同比下降45.81%，去化周期为5.94个月。由于9月的销量创出历史新高，市区商品住宅库存的去化周期已经下降至6个月以内，常州的市场供求关系将进一步得到缓和。

五、常州楼盘纷纷涨价 国庆期间楼市异常活跃

兄弟城市无锡土地市场的火爆带动了常州楼市的回暖，常州房产市场已经蠢蠢欲动。8月下旬，常州几家楼盘同时发文预告涨价，8月底，常州陆续出现了房企封盘现象，9月更是有多家楼盘多次涨价，根据百城房价指数显示，9月常州房价涨幅为6.6%，居全国第三。

同时，据房管局数据，今天"十一"期间，常州楼市成交非常活跃。全市商品房销售备案15.29万平方米，较去年国庆期间增长206.41%;全市商品住房销售备案13.85万平方米，同比增长210.54%，销售均价8100元/平方米，同比上升25.50%。常州市区商品房销售备案12.39万平方米，较去年国庆增长250%;市区商品住房销售备案11.05万平方米，同比增长237.92%;销售均价8024元/平方米，同比上升27.83%。

常州房价已经站在"8字头"，常州楼市已经开始变天了!

六、楼市冷暖需分城施政 常州楼市开始回暖

上海是超一线城市，南京和苏州是强二线城市，无锡和常州是一二线城市周边的三线城市。一二线热点城市的房产市场一直热度不减，房价上涨过快，调控政策已经陆续出台。然而，受调控政策影响，一二线热点城市的楼市热度将会辐射到周边三线城市，无锡已经火起来了，那么下一个会是常州吗?

2016年常州楼市的库存量一直在持续下降，库存去化周期持续缩短，商品房成交量在稳中有升，房价也在上涨，常州的楼市已经在慢慢苏醒了。

而有网友评论说，常州这轮房子涨价太虚了，很有可能会跌下来。

常州楼市明年到底会如何，还请大家多多分析。

常州楼市走势2017