2020年市区60宗宅地成交总额529亿元

随着12月31日天宁区焦溪镇地块的成功落锤，2020年常州市区土地市场正式收官！回看全年，土地挂牌与成交井然有序，全年仅有1宗回购地块、1宗商服地块流拍，另有1宗商住地块终止挂牌，提前撤回，其余均顺利成交。

根据土拍大数据显示，2020年常州市区（不含金坛、溧阳）共成交了79宗经营性建设用地（不含融资地块），成交总面积357万㎡，总金额556亿元。其中，涉宅用地（含回购地块）共成交60宗，占地总面积308万㎡，成交总金额529亿元。

土地总出让金556亿元，同比增长12.8%

从近四年常州市区经营性建设用地成交走势来看，自2017年恢复供地以来，2018年迅速回暖，2019年稳定增长，土地总出让面积381万㎡为历年最高值；2020年量跌价涨，出让总面积357万㎡，同比下降6%，成交总金额556亿元，同比增长12.8%。不难看出，随着土地市场的解禁、回温、高潮、稳定，常州市区土地价值也正不断被重新定位。

商住用地为成交主力，成交金额占比达77%

2020年常州市区成交的经营性建设用地中纯住宅用地面积为44.72万㎡，占比13%，同比下降53.5%，成交金额99.57亿元，占比18%，同比下降33.92%；商住混合用地成交面积为263.45万㎡，占比74%，同比增长56%，成交金额429.92亿元，占比77%，同比增长44.46%。

可以看出，纯住宅用地成交面积和金额降幅较大，占比明显缩水，商住用地的成交面积和成交金额都占据了绝对的优势，且相较于2019年都有较大的增长，已然成为土地市场的“王者”。

全年“窗口期”，5月为成交峰值

从2020年涉宅用地的月度挂牌和成交情况来看，土地出让从3月恢复，全年持续在线，没有明显的“窗口期”，这也与年初的预判一致。其中，5月挂牌52.34万㎡为月度供应量之最，6月成交46.64万㎡为月度成交量之最。值得关注的是，随着常州楼市9.11新政的出台，10月土地市场0供应，11月仅成交了1宗回购地块，土地市场进入2020年第二个“谷底”。

成交金额上，5月、7月、9月、12月分别出现阶段性峰值；5月以108.16亿元居年度成交总金额之最，12月三里地块和中央艺术公园北侧地块的成交助力年末土地市场再度升温。

新北区拿“双料冠军”，钟楼区地价最高

从区域来看，2020年，天宁区全年共成交16宗涉宅用地，为数量之最；新北区以100.35万㎡的成交面积和148.40亿元的成交总金额晋级常州市区土地市场的“双料冠军”。

从地价来看，钟楼区成交面积44.31万㎡，成交金额92.91亿元，平均地价1467万元/亩独占鳌头；从楼面单价来看，天宁区成交面积66.29万㎡，总金额128.27亿元，平均楼面单价9407.07元/㎡居首，钟楼区以9279.7元/㎡屈居第二，天宁区和钟楼区以主城的绝对优势遥遥领先。

12宗地块溢价率超50%，最高溢价率114.96%

2020年，常州市区共顺利成交了60宗涉宅用地（含回购地块），溢价率1%-20%的共26宗，20%-50%的共22宗，50%-80%的共9宗，80%以上的共3宗，最高溢价率达114.96%。其中，在50%以上溢价率的地块中，武进区占6宗居首位，天宁区共3宗，新北区2宗，经开区1宗。可以看出，部分房企对天宁老城区的不断加预期以及对武进区发展势头的持续看好。

42家房企拿地，6家房企“首进”常州

据统计，2020年共有42家房企在常州市区拿地，其中东方新城竞得4宗宅地，居数量之最，运河南岸、晋陵、嘉宏分别竞得3宗地块，黑牡丹、新城、协新、蓝光、中南置地、百老汇、建源均竞得2宗宅地。

此外，中南置地、龙信、北京国锐、大唐均为第一次进驻常州，德商、中南菩悦均为第一次通过招拍挂拿地，德商此前曾与蓝光合作打造了遥光辰苑，中南菩悦2019年通过股权转让的方式拿下丁香路南侧、玫瑰路东侧地块，开发了红熙台。

与前几年相比，2020年新进驻的房企多为中小型或者刚涉足长三角的企业。一方面，绝大部分品牌房企均已进驻，中小房企为实现整体集团战略，有布局二三线城市的需求；另一方面，常州土地市场相对于长三角其他城市来说，地价相对较低，弹性空间大，进驻门槛较低。

土拍研究院点评

出让节奏平稳有序，全年供应计划超额完成

2020年，常州市区涉宅用地累计挂牌309.4万㎡，折合4641亩，累计成交308.16万㎡，折合约4622亩。在2020年4月常州自然资源局网站公布的《常州市2020年度国有建设用地供应计划》中，2020年常州市区（不含金坛、溧阳）年度住宅用地供应计划为4300亩（其中普通商品住房用地3000亩，保障性住房1300亩），对比供应计划来看，2020年涉宅用地成交超额完成7.5%。

相比较，2019年土地供应“窗口期”明显，前5月就已完成全年供应计划的九成；2020年土地供应相对分散且平稳。这主要是对2020年土地市场全年“窗口期”的把控和预判；同时，这也是“因城施策”调控主基调下，常州市区在土地供应上运筹帷幄、审时度势的具体体现。

优质地块集中入市，楼面单价节节攀升

2020年，受新冠肺炎疫情的影响，常州土地市场自3月谨慎开闸，绿地峰云汇北侧地块、前桥小区西地块、一中东地块、曙光化工厂地块、杨板村地块、董头村一期地块、原青龙中学地块、丁塘河湿地公园C地块、三里地块、中央艺术公园北地块等优质宅地接连入市，土拍高潮一波接一波。截至目前，常州市区共诞生了32宗万元地”，其中2020年21宗，占比达65.6%。

4月10日，德商竞得天宁区杨板村地块，楼面单价19793元/㎡，常州市区楼面单价新的“天花板”诞生，比2019年最高楼面单价高出约4000元/㎡。此外，随着经开区楼面单价的顺利破万，常州主城区全面进入“万元地”时代，多个板块、镇区土地价值均不断凸显，常州地价水平再上新台阶。

调控新政施压，土地市场理性当道

4月10日，常州最高楼面单价诞生，率先突破19000元/㎡大关，土地市场无限可能被激发。8月28日，原定于9月10日竞拍的天宁青龙2-1#地块提前终止挂牌，该宗地块原定起拍楼面单价20009.05元/㎡。9月11日，常州“最严”调控令发布，从有效增加土地和商品房的供应、新建商品住房和二手住房自取得不动产权证后满4年方可上市交易、二套房最低首付款比例调整为不低于60%、监控消费贷款、加强商品住房价格管理、严厉打击炒作概念以及哄抬二手住房价格的行为等方面遏制投机炒房，整顿规范房地产市场秩序。

自2017年土地市场解封以来，常州市区土地市场、住宅市场迎来了快速发展阶段，房地产一二级市场均表现活跃。新政一方面给热火朝天的土地市场打了一针“镇定剂”，随后10月未有土地挂牌，11月土地成交进入“低谷”；另一方面也是常州市政府坚持中央“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，实现稳地价、稳房价、稳预期目标，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段的重要举措。

总结与展望

可以预见的是，随着房地产市场自身调节机制的作用以及宏观政策的干预，常州市区土地供应将继续保持增长态势，而拿地门槛的提高将倒逼房企持续深耕。此外，《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》第一次将“房住不炒”写入到文件中，这意味着“房住不炒”依然是一项必须长期坚持的政策，这对于后期各地的房地产市场都是一个明确的导向。未来，常州将继续贯彻“房住不炒”方针，因城施策，促进市区房地产市场平稳健康发展以及长效机制的逐渐形成。