内房股又一新蓝筹！美的置业销售增幅近25%领跑行业

    1月5日，美的置业控股有限公司公告披露，截至2020年12月31日止十二个月，公司及其附属公司连同其合营企业和联营公司的合同销售金额约人民币1261.6亿元，而相应的已售建筑面积约1111.4万平方米，分别同比增长和24.63%和10.88%。

　　受疫情影响，去年房地产市场的整体情况并不好。国家统计局统计显示，去年前11月全国商品房销售额148969亿元，仅增长7.2%，部分地产龙头企业甚至出现了负增长。进入下半年，由于国家发布了融资的“三条红线”，部分房企拿地面积能较去年同期显著下降，可观上导致销售业绩的增速放慢。

　　但在这样的市场环境下，美的置业依然突破了千亿元的销售规模，并且从5月份开始，连续6个月单月销售破百亿。

　　据克而瑞公布的数据显示，前12月百强房企规模同比增速约为13.3%，美的置业近25%的同比增速处于行业第一梯队水平。众所周知，房企规模基数越大，规模增速呈现放缓态势，尤其是在今年特殊的市场环境下。美的置业仍能持续保持超25%的业绩增幅，同时确保增长的质量，马拉松选手的“新蓝筹”特质逐渐显现。

　　多维度竞争优势夯实

　　环顾美的置业今年的一系列动作，会发现公司在财务、投资、产品、营销多个方面，都比同行做了更多的准备，这是公司能够实现稳定的业绩增长的一个重要因素。

　　早在2月份境内新冠疫情告急，各地启动重大突发公共卫生事件一级响应机制之时，住宅小区严格对外来人员的进出进行登记。彼时，美的置业发布了境内第一个可以提醒业主戴口罩，跟踪业主识别、记录人员轨迹，对轨迹进行记录、跟踪和回溯，避免人员交叉感染的AI社区。并成为今年绝大多数开发商AI社区的设计标准。

　　同样是在疫情期间，美的置业是最早推出24不打烊的线上销售中心的开发商，对线上销售中心的资讯、户型、图片、VR看房等功能进行更新升级，为客户提供更好的线上看房体验；部分项目启动主播达人“带货”模式，“面对面”选好房；又是首批提出线上成交无理由退房的开发商，将疫情带来的负面影响降至最低。

　　在投资布局上，美的置业深耕长三角，并在长三角的很多热点城市，做到了行业的第一。以徐州为例，这个是很多开发商眼中的今年热点城市。美的置业率先发现了这个城市的潜力，早在9年前就做了布局。凭借精准的投资眼光，美的置业在徐州获得了丰收。克而瑞的统计数据显示，美的置业仅仅在徐州一地前11月的销售便超过75亿元，是当地市场份额最高的房企。

　　在徐州的成功，仅仅只是美的置业深耕长三角的成果之一。根据今年中期业绩会上发布的业绩，美的置业长三角区域实现合约销售金额224.1亿元,较2019年同期增长37.7%,同时也在总销售额中占比46.49%。

　　城市深耕助力公司夯实在城市市场的竞争力，同时美的置业不断拓宽战略纵深，提升城市布局等级，强化公司的穿越周期的能力。

　　经过多年布局和战略坚持，成果开始显现，据美的置业公布的数据计算，公司前11月的销售均价为11424元/平方米，同比增长13.4%，高等级城市的项目入市以及深耕品牌溢价效应凸显之下，美的置业的合约销售均价出现明显提升。

　　与此同时，美的置业在今年依然保持了过去几年的发展势头，积极增加土地储备。中国指数研究院的统计显示，仅仅在公开市场，美的置业就斥资322亿拿地，获得土储超过440万平米。

　　除了公开市场外，旧改也成为美的置业扩充土储的重要渠道。截止今年8月，美的置业已签约10个旧改项目，总体规划建筑面积402万平方米，预计可售货值近550亿。其中，已经转化的项目有4个，转化面积为113万平方米，可售货值约193亿。预计今年将再转化两个项目，面积约72万平方米，预计货值109亿。

　　而受到融资收紧的影响，房企普遍拿地减少。国家统计局的数据显示，1—11月份，房地产开发企业土地购置面积20591万平方米，同比下降5.2%。

　　构建资金内外循环体系 助力可持续发展

　　三道红线之下，房地产行业进入管理红利时代，对资金依赖度高，房企资金的重要性凸显，拥有健康财务水平的公司将在资金方面获得发展优势，助力可持续发展，

　　主要依靠资金的内循环是美的置业一贯秉持的理念，美的置业首席财务官林戈认为，未来整体融资环境将呈现更加分化的态势，经营优秀的企业融资成本将更低，依赖杠杆的企业将面临高成本融资也不一定成功的局面。

　　林戈多次强调，公司重视优化资产负债结构，强调产品力与运营效率，特别是通过提升运营效率，推动内生增长力进行发展，而非依靠杠杆。

　　通过加快销售，回笼资金，加速资金的周转效率，减少对外部融资的依赖，是美的置业保持穿越房地产周期的底气和信心，做到有能力在任何的环境下都能保持稳健发展，真正成为一个合格的马拉松选手。

　　内部资金的高效循环，为美的置业得外部融资奠定了坚实基础。受益于内生增张能力的强化，美的置业在资本市场的竞争力持续加强，有能力持续优化财务结构。

　　数据显示，美的置业实现负债水平连续三年下降，资金面宽裕。截至2020年上半年，该公司尚未动用的银行授信额度约为874亿元，现金及金融资源充裕。一年内到期债务占债务总额比重仅为21%，现金短债比达到2.26，扣除预售款后的负债率还不到50%，远低于三条红线的规定范围。新增借款平均加权融资成本仅为5.18%；截至报告期末，加权平均融资成本降低至5.52%。

　　因为有了健康的财务，美的置业才能在其他房企收缩投资之时，仍然能够顺利地扩张自己的土储，进而扩大了开发及销售规模。

　　业绩的高增长，反过来又能进一步促进企业的财务健康，让公司能获得更低的融资成本，为公司扩大投资开发规模奠定基础。

　　中期业绩显示，截止6月30日，美的置业的合同负债已经高达938.63亿元，是当期营收的4.62倍，是2019年营收的2.35倍，均远远高于行业同期的平均水平。

　　这意味着，美的置业有能力连续实现多年的营业收入的高增长。