深圳楼市，不讲武德

煮熟的鸭子飞走咯。

刚过去的这个周末，深圳华润城润玺一期的打新者们估计很难过。

本来以为中签后，妥妥会有500万的倒挂差价到手，但在资金来源严查下，有可能被拒买或被拒贷，空欢喜一场。

深圳“炒房打新”怪象，已经被新华社点名痛批，坊间也在持续热议。事件背后，有几个问题值得我们深思。

打新者盲目吗？

华润城润玺一期也是华润城润府四期，但“四期”不好听，开发商就换了个案名，以下简称“华润4”。

11月25日，华润4开启线下选房，收到诚意登记申请15036份，入围的有效登记客户9687个，冻资339.05亿，13内1171套房源即刻清盘，开发商收金196亿。

华润4总计1171套房源中，有100平、120平、175平、200平四种户型，备案均价13.2万/平，单价区间12.01-14.47万/平，总价区间1184-2984万。

查阅贝壳找房APP，华润4的“哥哥们”华润城润府一、二、三期二手房的挂牌均价在17.1-18.5万/平。也就是说，新房源华润4的均价与周边二手房的挂牌均价出现了4-5万元/平的倒挂，意味着如果抢到一套100平米的最小户型，也能直接获利近500万。

正是在这样的“套利”预期之下，人们戏谑，深圳千万以上的豪宅被抢成了似乎为白菜价的刚需盘。

但是仔细看一看贝壳找房挂牌的在售二手房源会发现，户型越大，单价越低，超过200平米左右的华润城润府一、二期，挂牌价还不到13万/平。

也就是说华润4的打新者多少有点盲目，但100平、120平、175平房源与周边二手房售价确有明显倒挂。

限价政策失当？

据公开报道，在“打新”购房群，还有律师为“代持”（用有购房资格的代持人名义买房）做公证，有民间借贷机构帮忙凑首付，有资方机构推出日利率为0.08%的“摇号贷”帮忙凑认筹资金，形成了一条产业链。

新华社、央视财经等都就华润4“打新”乱象进行了报道，指出“打新热”背后的买房牟利现象显然与“房住不炒”理念背道而驰，抑制楼市“打新热”需要“硬核”举措。

深圳市住房和建设局局长、党组书记张学凡接受采访回应，政府部门正在研究综合调控政策，坚决打击市场投机炒作行为。

多位专家指出，华润4“打新”乱象说明，简单粗暴的“限价”政策副作用极大。

其一，单纯限价会扭曲价格信号，推升市场预期；

其二，明显的一二手倒挂会导致新盘哄抢，二手房价更加坚挺；

其三，限价催热楼市，让炒房者闻风而动，让限购也形同虚设，项目沦为有钱人的角斗场、资本的盛宴。

此外，更多城市的案例也表明：

限价还可能导致开发商压缩成本减配，影响品质，引发维权；

刚需群体未必会受益，开发商会通过捆绑高价装修、车位等为自己争取利益；

甚至个别项目开发商会悄悄去化，导致一小撮富人寻租。

回归到深圳，如何解决住房代持打新炒作问题？

专家们建议，应调整深圳土地供给结构性失衡，增加住宅用地供应；要通过轨道交通与周边城市实现高效通勤，实现公共服务均等化，做到真正扩大地盘。除此，别无他法。

开发商委屈吗？

市场消息，目前华润4要求业主补交350万认筹金的来源材料，如果是非直系亲属转账，可能会直接被拒买；银行对华润4买房人的贷款也卡的很严格，要由支行和分行行长专门审批。如果严格执行，预计华润4会出现“退房潮”。

市场上也有一种声音，为开发商华润置地喊“委屈”，因为华润4出现代持打新乱象，主要是由于限价政策不当。但华润置地真的委屈吗？

首先，从公开信息看，华润4诚意登记考虑并不周全，仅需提交身份证明与关系证明、房产查询结果、社保证明等三类资料，并未要求任何跟收入、资产证明相关的内容，这为代持购房行为提供了漏洞。

其次，深圳的城市更新已经沦为房企低价拿地、高价卖房的生意场。华润是其中的佼佼者，也是最大的受益者之一。

2014年10月，华润城润府1期开盘便日光，均价4.75万/平；

2014年11月，华润城润府1期加推，均价5.0万/平，3售罄；

2015年12月，华润城润府2期入市，房价在6.2-8.1万/平；

2018年6月，华润城润府3期产品开盘售罄，均价8.5万/平；

2018年9月，华润城润府3期加推售罄，均价8.5万/平。

2019年，深圳“先行示范区”政策落地+豪宅税调整，华润城润府一二期二手房价格大幅冲高约70%；2020年11月，华润4开盘，均价13.2万/平，成为炒作打新标的。