2019年下半场常州颠覆以往的买房逻辑

　　而楼市动向，最稳的还是避坑。曾经暴涨时代的逻辑简单且粗暴，买到就是赚到，这是全民共识;暴跌时代的逻辑也很简单，任其降价打折，我自岿然不动。而现在稳定的市场，前进后退皆不得，买与不买都两难。越是到了转折时刻，越需要专业判断。越是到了变局关头，也需要理性分析。

　　趋势

　　涨是主基调，但中间会坐过山车

　　这是我们对历史经验的总结，也是对楼市周期循环往复的根本判断。站在房价暴涨的山峰，每个人都能得出“房价一直涨”的结论。但事实上，房价并非“只涨不跌”，历史上的几次调整，让不少人胆战心惊。常州楼市的每一次转折都让人刻骨铭心，但大多数都发生在下半年。

　　2016年下半年，常州房价开启暴涨模式，这个时候，就是买什么都赚的时候，随便你怎么买，都能赚到差价。2018年下半年，常州在维持了两年的涨势之后，第一次出现转折，土地竞拍不如人意，部分楼盘开启打折模式，这是暴涨之后的第一次短暂回调，但是很多人没抓住机会。2019年下半年，利率上调，土地出让锐减，楼市转折再一次出现，但由于结构性房价上调，暂无开发商有打折动向。可以说，市场调整的信号再一次出现了。闷头进去买房的时代一去不复返，这个时候，你最需要的就是谨慎。

　　我们回忆一下2016年的市场环境，当时首付最低、利率打折且税费下调，非常明显的买房信号。最低只要2成，利率可以打85折。税费还经过了一轮调整，买房人省下了不少的钱。再回忆下2018年，上半年也是延续了市场热度，土拍还拍出了多宗万元地，市场逐步被推向高潮，日光盘、时光盘频现，下半年土地流拍、终止交易的事件频现，土地市场转冷之后，楼盘开始打折，甚至不惜违规抛出“一成首付”的橄榄枝，这时候利率一直在上调，最高的时候首套房上浮15%，二套房上浮20%……

　　2019年上半年，楼市止跌回暖，这时候利率下调，首付优惠，回到2成时代。土拍继续火热，不得不说，这波回暖让很多人没看懂。2019年下半年，利率再度上调，似乎是不利于买房的。但很多人觉得目前很有可能上演2018年下半年的转折，所以还是抱着希望准备冲进市场的。

　　据回顾，我们可以发现，首付下调，利率打折，这时候冲进楼市的人最多，最有可能抬高市场价格，让房价位于同年的高位。首付上涨，利率上调，这时候持观望态度的人相对较多，打折的情况也最有可能出现，最有希望抄底。要么房价优惠，要么贷款优惠，具体如何，就要看买房人怎么抉择……不论房价还是贷款，总有一个要站岗。你会怎么选?

　　市场

　　关键性的两个数据没发生根本变化，前阵子已经有不少网友开始担心房价下跌。他们认为，如今的房价大部分人都买不起，既然买不起，为什么价格还降不下来。其实，你们有没有想过，如今冲进市场的人可能根本不是第一次购房，而是改善站了主导地位。也就是说，很多人是迸发的置换需求，这样的人，只要他有房，就有再次购房的启动资金。而且，越是城市等级高的地区，这样的人就越多，改善地位也就越稳固。另外，想要让楼市发生逆转，只有两种假设同时实现的时候才有希望。供过于求，房子没人买;土地价格发生根本逆转，面粉价格大幅下调。

　　土地价格根本逆转，如今实在不可能实现。那么供求关系方面，有没有发生转变。前几天我在米宅的文章中，找到了两个数据，在这里希望跟大家分享一下。

　　成交量

　　表格显示常州5月成交量为70万方，环比增长4%，同比增长25%。在全国各大城市成交量下跌的风向之下，常州无疑就是一个例外。这个数据能表明，目前每个月的成交量还在上涨，去化能力并没有减弱。

　　库存量

　　众所周知，前几年，常州之所以有下跌的行情，有一个重要因素就是库存。如今我们感觉新盘也挺多的，库存有没有重新回到危险值?看下面这个表格，常州目前的供求比是0.71，库存周期仅有6.21个月，这种情况之下，房价跌可能只是奢望。

　　房价下跌的理由并不充分，所以苦等下跌，还不如抓住短暂回调的机会，争取一些购房优惠。尤其是刚需，应该努力抓住自己刚好能买得起的购房机会。

　　提醒 限售冻房的风险要谨防

　　常州上一轮的楼市调控中，最大的利器是限售。限售，让房子暂时失去流动性，从而提高炒房的时间成本，将投机资金封堵在楼市，同时减少市场下行时的抛售压力。因为限售多是从拿到房产证之日开始算起，而从签约到拿到房产证一般还有一到两年的时间，实际限售周期可能长达四年。

　　四年时间，什么都有可能发生。千万不忽视了时间的力量。资金有时间成本，更有风险成本，这是所有投资者都必须考虑到的。

　　区域 没有支撑的远郊区跌得最快

　　如今衡量买房投资的标准，不再是哪个区域涨得更快，而是哪个区域最能抗跌。显然，一无概念二无产业三无人口支撑的远郊区，必然率先开启下跌步伐。即便有概念炒作的远郊区，也要看这些概念最终能否落到实处，否则靠概念炒作支撑起的上涨，也最容易高位下坠，一地鸡毛。

　　要知道，在楼市上行期，无论是中心城区还是偏远郊区，都是实现同等程度的上涨，这是普惠行情的体现。但在楼市下行中期，中心城区有、医疗、交通、人流等硬件条件的支撑，一般不会轻易下跌，而远郊区到处都是新房，又缺乏人口流入，二手房根本就没人接盘。

　　什么叫远郊区?只要夜晚去看看亮灯率一清二楚，没人居住的区域，靠谁来接盘?事实上，像北京、上海、广州、杭州等地，楼市已经开始高位盘整，而盘整都是从远郊区开始的。如今很多区域的行情是靠着常州人的“新房癌”撑着的，本身就缺乏产业、交通、配套支持，仅仅是因为价格便宜而遭抢。购买这些区域一定要慎重，考虑好这套房子到底是做什么用，投资还是自住。自住需要考虑未来的5-10年缺乏配套自己应该怎么抗衡，投资需要考虑5年内区域是否羽翼渐丰，会不会错过次新房的最佳涨价期。

　　未来 等放松的声音再起来

　　请记住我们开头说的，楼市是有周期性的。短期来看，如果基建不能有效提振经济增长，仍有可能重回放水刺激房地产的老路。长期来看，出生人口下滑，老龄化日益严峻，这是拖累房价上涨的根本因素。但城镇化还有推进空间，放水式刺激还有可能被一再拾起，房价仍有往上走的可能。至于崩盘，根本不用操心。如果大崩盘真来了，那受影响的就不只是房地产了。回到现实，回到当下，多看少动，守好现金，等待时机。记得衡量一下我前面提到的问题，不论是房价还是贷款，总有一个要站岗，想要抄底，可能就要在贷款上付出沉重的代价。想要贷款便宜，可能就要跟买房大军一起冲进楼市，抢房追涨。

　　结尾 该买房还是得买

　　写完这个，也许会有无数个“炸弹”袭来，“小编你又在变着法子叫我买房。”买房本身有什么错?我主张买房，但不主张炒房。房产的确也是大多数家庭资产的重要配置。调查数据显示，中国有52.07%的家庭，房产价值占家庭总资产一半以上，更有16.19%的家庭这一比例占80%以上。房产本身具有诸如居住、投资、保值增值等多重属性，所以被很多家庭列为重要的资产配置方式。不可否认，在城镇化的推进中，房产成了很多人先富起来、或更富的一项“红利”。

　　去年6月以来，房地产也进入了“降温通道”。和2016-2018年上半年常州楼市普涨时近乎“买哪都涨”有所不同的是，买房“博傻”的时代暂告一段落。此后，各种唱衰声音也不绝于耳。只是，房地产具备自己的周期。短期会有所波动，长期仍然向好。在楼市降温、转折的时候，我们也不宜被“过于唱衰”的声音而误导了方向。结合自身情况，恰当、适当的房产配置(自住或置换)，也仍然存在机会。