中国经济要长远发展 得靠房价下跌

泡沫破裂的时间点不好说，但如果房价不及时调整，经济总体增长动力将受到限制，经济结构扭曲的修正也需要更长时间。中国经济要可持续发展，中国经济结构扭曲要得到修正，房价下跌必不可少，汇率贬值不能替代房价下跌。

汇率和房价的关系

先提一下近期经济数据，刚公布的PMI数据超出预期，前三季度的经济增长企稳，也是高于预期。PMI超出预期反弹是不是意味着未来一段时期，至少未来几个月，经济下行的风险得到控制，怎么思考中国经济未来的走势?

我们看今年头几个月信贷的大幅扩张，其实就意味着今年经济下行风险是可控的。我们要比较中国和美国、欧洲、日本等其他主要经济体的宏观政策的刺激，事实上中国还是最直接的。 我们中国今年信贷超预期，其他国家央行降息甚至负利率一个重要的传导渠道就是希望刺激信贷但效果有限，我们中国今年信贷大幅超预期，放出来的钱支持了投资需求，主要是房地产和基建投资。

但是，这样一个短期的下行风险得到控制背后是什么代价?这个代价就是信贷扩张和放水后的房价进一步大幅攀升。所以我们在经济短期有所企稳状况下思考经济未来走势的时候，从可持续增长的角度看，经济复苏的代价，那就是房地产、信贷和债务问题。压力在不同层面体现，一个方面和汇率是有关系的，我们看到今年汇率有明显贬值压力。

中国未来是房价跌，还是汇率贬值?

那么我们怎么看中国的情况? 我们整个国家对外净资产将近2万亿，但是我们和其他国家重大的差别在于资产都在政府手里，也就是大规模的外汇储备，私人部门是对外负债的。所以我们私人部门对外负债的情况和大部分新兴市场是一样的，和日本及北欧一些国家有很大的差别。在我们私人部门对外负债的情况下，人民币贬值和房价下跌是相互促进的。

如果人民币对美元贬值的话，会导致我们债务负担进一步增加，加大资金流出压力。 同时，我们私人部门对外负债对应着私人部门对外配置了太少的资产，本来就有一个重新配置的要求。如果汇率由过去的升值预期变为贬值预期，这种资产配置需求会更大。同时还有一个资产负债表的财富效应，我们欠了美元债，人民币汇率贬值会有一个负面的资产负债表影响，一个负面的财富效应。负面的财富效应限制了私人部门的信用等级，降低借贷能力，紧缩内部信用条件。 所以在金融周期下半场，我们房价开始下跌的时候，我们信用开始放缓紧缩的时候，我们的情况和日本的情况不一样，不一样的是私人部门对外资产负债的差异。

总结

第一，说俄罗斯房价没跌，实际房价是跌了的，主要是衡量标准不一样，我们作为投资者，我们关注的是其实际价格。

第二，从实体经济的角度来看，指望汇率调整解决经济结构问题，解决高房价对经济的扭曲影响是不现实的，因为中国是第二大经济体，外部影响大。

第三，从金融周期角度来讲，我们的私人部门对外负债和日本私人部门对外净资产有本质的区别，对汇率和房价关系有含义，在我们的情况下，房价下跌和汇率贬值可能都是调整的一部分。

总之中国经济要可持续发展，中国经济结构扭曲要得到修正，房价下跌必不可少，汇率贬值不能替代房价下跌。 当然房价有很多其它因素影响，包括土地政策、税收政策等，泡沫破裂的时间点不好说，但如果房价不及时调整，经济总体增长动力将受到限制，经济结构扭曲的修正也需要更长时间。经济要可持续发展，房价的泡沫必须受到抑制。