降准之后，房价又要涨？我最担心的事，终究还是来了

　　我最担心的事儿，终究还是来了。

　　降准，对好不容易平静一点的楼市，带来了新的冲击。

　　毕竟，一提到降准，大家的第一反应就是，市场上流动的钱，又多了。

　　没错，这一次的降准，释放了约4000亿的增量资金。

　　4月17日，央行宣布，为引导金融机构加大对小微企业的支持力度，增加银行体系资金的稳定性，优化流动性结构，中国人民银行决定，从2018年4月25日起，下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率1个百分点。

　　虽然央行已经非常明确的表示了，这次降准的目的，是为了加大对小微企业的支持力度，并且强调了要把新增资金主要用于小微企业贷款投放。

　　但是，很多朋友仍有疑惑，这些钱最终会不会又进到楼市里?

　　这次的降准，是不是房价又要上涨的预兆?

　　对于这些问题，我们一个一个来回答。

　　首先，是资金流向问题。

　　虽然银行在声明中说的很明确也很坚定，本次降准是为了支持小微企业，但是了解货币政策和逻辑的人其实心里都清楚，降准一般都意味着流动性的增加，意味着一定程度上的“开闸放水”。

　　而放出来的水，最终会去向哪里，是很难控制的。

　　人往高处走，水往低处流，资本也不例外。

　　不知道大家还记不记得15年的楼市，是如何从冰冻转为暴热的。

　　首先，是14年全国大范围解除限购。

　　然而，解除限购好像并没有什么卵用，14年的楼市依然是不温不火的一年。

　　于是到了15年，降准+降息这个组合大招就祭出来了。

　　整个15年，一共降了6准(其中2次是定向降准)，降了5息，于是北上深楼市变成什么样子，后来16年二线变成什么样子，想必大家到现在都还有印象，不用我多说。

　　也许你会觉得，这次不一样，这次降准人家明明都说了，只给小微企业，不会去到楼市里。

　　然而，历史总是惊人的相似，15年的降准，好几次也是这么说的，是为了更好的支持小微企业。

　　比如2015年2月4日首次降准，下调0.5个百分点，主要目的就是为了：进一步增强金融机构支持结构调整的能力，加大对小微企业、“三农”以及重大水利工程建设的支持力度。

　　再比如2015年6月28日的定向降准，面向的就是“三农”、“小微企业”、“财务公司”。

　　然而结果我们也看到了……

　　而且更加王炸的一件事儿是，就在降准的2天后，有媒体报道称从中国工商银行总行处获得证实：

　　工行已经将个人住房贷款借款人最高年龄从65周岁延长到70周岁，借款人年龄与贷款期限之和不超过75年。(此前是不超过70年)

　　而且个人住房贷款的最长期限仍然是30年，没有改变。(要知道，此前央行曾明确要求商业银行个人住房贷款最长25年)

　　对于这个政策，市面上并没有特别多的分析，但是我们一定要非常重视。

　　因为仔细来看会发现，这不就是针对特定人群的“定向降息”么!

　　比如一个45岁的中年人，过去只能贷款25年，现在就可以贷满30年，那么每月的月供，相应就少了近20%。

　　你们想想看，这像不像另一种手法的降息?是不是对于中老年购房者的一种利好?

　　这还没有结束。

　　就在19号当天，央行货币委员会委员樊老师在CCTV2的节目中，针对年轻人你该买房还是租房，说了下面这些话。

　　年轻人买房结婚，可以用上面家人的6个钱包，可以6个包凑一起帮着付首付，并且年轻人有条件的话，要尽量利用好按揭贷款买房这个机制。

　　其中的含义，请自行体会，我们还是回归正题：

　　释放的流动性最终会流向哪。

　　做为一个有社会责任感的作者，大大是100%相信，这次降准释放的流动性，一定会被控制的非常好，绝对绝对不会进入到楼市里!

　　因为按照央行相关负责人的解释来说：

　　“此次降准释放的资金大部分用于偿还中期借贷便利，属于两种流动性调节工具的替代，而余下的小部分资金则与4月中下旬的税期形成对冲，因此，在优化流动性结构的同时，银行体系流动性的总量基本没有变化，保持中性。”

　　所以也希望读者们能明白，至少在目前，在台面上，我们的货币政策并没有发生任何的转向!

　　所以，不要轻信市面上那些鼓吹楼市即将松绑的人，楼市并没有松绑，这两年也绝对不会轻易松绑。

　　但是，货币是货币，房价是房价，哪怕降准在货币上不会翻出波浪，但在房价上来说，多少还是有影响的。

　　毕竟，真正决定人们买不买房，影响房价会不会继续上涨的最关键的因素，其实是预期，是信心。

　　尤其是对于房地产行业来说，预期和信心，比黄金还要珍贵。

　　而降准这个事儿，改变的就是人们的预期，和信心。

　　就像过去这十年来，三四线基本没涨，也没人觉得三四线房价会暴涨，于是三四线积压的库存的成了大难题。

　　然而就在这两年，由于有去库存和棚改的多重利好存在(信心)，三四线房价上涨了很多，但是越上涨，却有越多人去买，因为预期还要涨。

　　于是，去库存可以说是相当的成功。

　　这就是预期的作用。

　　房价越涨，看涨的人就越多，买的人也就越多。

　　房价下跌了，房子便宜了，买的人反而少了。就像是现在的北京，比巅峰时期的买房人少了90%。

　　所以，一件事对于人们信心的影响，让人们的预期发生的改变，可能比这件事儿本身，更加重要。

　　就好比降准这件事儿，就算是一个字儿都没有流向房地产，但是对普通人的购房信心，已经产生了相当影响。

　　毕竟，对于大多数人来说，并不懂什么降准是为了回表对冲，并不理解中国当下流动性并不是太宽松，反而是紧张了，所以才会降息来适当调整。

　　这就导致了大多数人都会把这次降准误解为货币又一次宽松。

　　而且在网络上，针对这件事儿接收到的消息，全都是对于各种市场的利好。

　　不信你在百度上搜下“降准”，看到的就是下面这些。

　　不是房贷利好，就是楼市利好。

　　在这样的网络环境中，哪怕新增资金一丁点都没有进楼市，但是在实质上已经刺激了潜在购房群体的神经。

　　这才是我最担心的事情。

　　尤其在配合上近期各种人才引进的新闻。

　　甚至还有4个月新落户30万这种多年未遇的重大利好。

　　这叫购房人怎么去冷静的再等等，就算明明知道要被限卖，就算知道现在买房有可能会被套手上，但是现在不买房，焦虑的心情根本无法排除，这种心情甚至会造成严重的抑郁!

　　大大曾在知乎上就遇到过这样一种情况，并且在跟帖中发现，因晚了2年买房子而出现抑郁状况的人越来越多!

　　面对这样的情况，你叫刚需怎么能一边看着房价不断上涨，一边理智的再等2年再去买房?

　　不现实的，没有人能长时间的抗住这样的焦虑，也没有人能在这样的焦虑中安心工作，更别提专心科研了。

　　适当的焦虑和压力，是一个人前进的动力。

　　过度的焦虑和压力，则会变成心理上的负担，甚至是致命的毒药。

　　尤其是当社会上大多数人，都以房子的套数来衡量一个人是否成功的时候，这样的问题和压力就会被无限的放大，而刚需和无房者，则首当其冲。

　　这也是我最最担心的一点，未来这一年，面对迷雾重重的全球局势和国家政策，刚需们的决策压力会越来越大。

　　最后，说一些自己对未来楼市的预测，希望能给朋友们一个方向。

　　1.调控之下，房价到底还会不会下跌?

　　很多人对于调控有误解，认为调控就是要让房价下跌。

　　其实不是，调控是为了让房价稳定下来，既不大涨也不大跌。

　　国家一直以来说的，都是要稳定房价，让房地产行业稳定健康的发展，减少系统性金融风险。

　　国家从来没有说过，要让房价下跌的话。

　　这是基本态度，我们一定要认清。

　　就比如这一次的降准，也是因为对内流动性有明显的下行趋势，过于紧缩，很多房贷半年多都放不下来，影响了一些正常的交易，而对外面临着更多的贸易战摩擦，所以在这种时候，为了保证整体的平衡稳定，水多了和面，面多了加水在所难免。至少在今年，楼市绝对不能出现大的波动，不能出现任何问题，从而引发其它体系上的风险。

　　2.一二线和三四线，该怎么选?

　　首先，一二线限购不会解除，本轮调控会长时间的持续下去，不会再出现之前那样，2年紧1年松的情况，今年解除限购的可能性几乎为零。

　　但是，有一句话是这么说的，越是限购的地方，越值得购买，就是因为行情太火，所以才限购。

　　而不限购的地方，就是因为不够火，所以才需要吸引人口去做贡献。

　　其次，一二线今年并不是完全没有机会，虽然调控依旧会持续，短时间内不会解除，但是一二线城市会想各自的办法，去解决流动性的问题。比如广大二线城市，用的招数叫人才引进，而很显然，这是被当局支持的。所以，这一个可以借助的东风。

　　今年不过刚刚开始，等到下半年，会有更多的城市，更多的人才计划供你挑选，别着急，别为了三四线一时的上涨，错过了拿着补贴上车二线的最佳时机。

　　至于北上深这3个从17年就没怎么变化的城市，其实还留有很大的余地在。

　　不知道大家发现没有，全国大多数城市，甚至一些热点三四线城市，都发布了限售政策，以此来锁定未来的流动性。

　　唯独北上深没有，这其实是特地留了一个口子。

　　你说，当未来的每一天，当全国三四线去库存完成，都被限购的买无可买的时候，资金最先回归的，会是哪里?

　　自然是不限售的地方。

　　而且从安全性上来说，不限售的一线城市，资金安全性和流动性最高。

　　3.三四线还能不能买?

　　这次降准之后，给了很多三四线地产从业人员很好的理由，去证明房价还要继续涨，同时很多没办法理解本次降准深意的人，也会因为恐慌+一二线限购，跟风去三四线购房，这会导致三四线持续的火热。

　　所以，如果你真的是刚需，自住，建议你买入别犹豫。

　　但是，这并不是现在去三四线投资的理由，除了刚需自住以外，大多数三四线都不适合普通人去投资甚至是购买2套房。

　　除非你有特别多的门路，能够确保自己的退路。

　　为什么这么说?

　　1.国家要去三四线库存，这是任务。

　　2.怎么去库存?人们习惯于买涨不买跌，所以要让房价涨。

　　3.等房价涨的差不多了，去库存也就去的差不多了，大概率开始限购。

　　4.限购以后，房子难买也难卖，流动性变差，房价逐渐稳定甚至小幅回落。

　　5.而相比于动辄50%以上的上涨，回落的10%根本就不算什么，等回落后再买入的人，终究还是亏了。

　　所以，刚需一定要早买。

　　6.但是这样的涨幅终究是纸面财富，很难变现，这对于刚需自住来说无关紧要，但是对于投资者来说，是非常致命的问题。

　　就算纸面财富再多，只要没到变成现金的那一天，都是虚的。

　　最后，希望大家能多多普及，这次降准并不是货币放开的信号，这次降准出来的资金，绝大多数也不会进入到楼市里。

　　不然，万一在某些有心人的刻意引导下，本来是一件平稳市场的好事儿，最后却引发新一轮的买房潮，这才是我最担心的事儿。

　　毕竟，预期和信心，才是对房价影响最大的东西。