常州

1月大房企竞争激烈 销售、拿地、融资齐步跑

2018年02月03日来源:中证网行业动态责任编辑:jingjing

2017年“大象赛跑”的势头延续到了2018年,开年首月大房企竞争依然激烈。研究机构的最新统计数据显示,1月份,销售金额上百亿的房企有17家,而新增货值上百亿的房企多达20家。与此同时,大房企依然积极融资,1月多家大型房企发布了融资计划,其中有7家房企海外融资总额超过200亿元。无论是从销售金额、新增货值,还是从融资金额来看,大房企继续领跑,持续抢占市场份额。

销售业绩猛增

业内研究机构研究中心发布的房企销售排行榜显示,1月销售100亿元以上房企达到17家,其中,碧桂园、万科、恒大单月销售均超600亿元,保利、融创、中海单月销售超200亿元,华夏幸福、中国金茂、龙湖、绿地、华润置地、招商蛇口、中梁地产、泰禾集团、新城控股、旭辉控股、世茂房地产单月销售超100亿元。

海通证券房地产行业分析师涂立磊指出,从销售排行榜来看,全年前三强的门槛已从2017年的372亿元上升至605亿元。从全年的全口径销售门槛来看,前10强的门槛从93亿元提升至148亿元,增幅为58%;前20强门槛从46亿元提升至87亿元,增幅为90%。

“未来这个行业是门槛淘汰,而不是末位淘汰。进不了500亿规模这个门槛的,都存在很大压力。”亿翰股份董事长陈啸天说。

当中小房企还在为全年500亿目标铆劲儿时,大房企已经单月销售超百亿了,前三强更是一个月就卖了600亿。

对于开年首月大房企销售迅猛的原因,业内研究机构研究中心认为,一方面是由于认购延迟导致1月销售业绩走高。2017年末,部分房企由于提前完成了全年的业绩目标,在12月会采用延迟认购的做法。比如,碧桂园和恒大2017年12月业绩分别为165.3亿元和305.6亿元,均大幅低于去年月均值。而碧桂园和恒大今年1月的业绩分别为653.6亿元和605亿元,较去年月均值分别增长42.4%和44.9%。

另一方面原因是高货值土储释放业绩。业内研究机构研究中心认为,万科、华夏幸福、泰禾、中梁等房企得益于去年以来在土地市场积极增加货值储备,今年1月推盘较多,1月业绩有显著增长。比如,泰禾去年底获批预售证项目激增,1月销售保持了强劲动力,名次也从2017年末的第17位上升至第14位。

业内研究机构研究中心预计,因认购延迟导致1月销售业绩走高的房企从2月份开始业绩会逐步趋于平稳。

拿地节奏不减

充足的货源是业绩保障的基础,在业绩提升的同时,大房企仍积极拿地。

从业内研究机构研究中心发布的房企新增货值排行榜来看,1月,销售冠军碧桂园的新增货值也位居第一,同样超过600亿。中海、万科、旭辉新增货值超过300亿,中南置地、世茂、龙湖、绿地、恒大新增货值均超200亿,超百亿的房企多达20家。

业内研究机构研究中心指出,销售金额TOP11-20的规模房企,其销售金额集中度为15%,但企业的新增货值集中度却达到22%,二者相差7个百分点,未来TOP11-20的房企排名还有较大的调整空间。从销售金额TOP50房企的拿地投入来看,TOP50房企拿地销售比的算术平均值为0.58,销售金额TOP10房企中,仅有中海和龙湖两家房企的拿地销售比高于平均值,碧桂园、万科、恒大的拿地销售比均在0.31以下。而旭辉、世茂、中南、远洋、首创等1月拿地较猛,这些房企的拿地销售比均在1.5左右,约为TOP50房企平均拿地销售比的3倍。

陈啸天认为,1月大房企投资节奏丝毫未减,尤其是龙头房企,即使在年初供地较少的背景下,仍然保持着高强度的拿地节奏,凭着庞大的规模,实现资金和资源的腾挪。他认为,2018年的房地产销售市场未必是小年,但投资市场必然是大年。规模房企仍需保持投资节奏,实现对周期的穿越。中小房企更要备足资金,屯好弹药冲刺规模。

业内研究机构研究中心也认为,土地市场上的竞争未来传导到销售端,将会给拿地不够充足的房企带来更大的压力。

“房企未来发展看土地储备,规模化成为撇不开的情结,房企在业绩竞赛中加速奔跑,土地储备规模与结构对业绩的影响越来越大。”中原地产首席分析师说。

海外融资增长

在销售业绩明显增长的背景下,大房企依然积极融资。随着境内融资难度加大,大房企海外融资加速,并且融资规模和融资成本优势凸显。

同策咨询研究院的最新数据显示,1月,万科、恒大、碧桂园、龙湖、招商蛇口、泰禾、世茂、旭辉、华夏幸福、富力等销售居前的大型房企均发布了融资计划,多数房企是通过发行公司债的方式融资。其中,世茂、龙湖、碧桂园、富力、旭辉、融信、华侨城等7家房企1月融资总额达到242.38亿元,除华侨城的一笔25亿元的境内公司债外,其他都是美元优先票据融资,融资金额折合人民币达到217.38亿元。

融资成本方面,龙湖地产境外发行一共8亿美元的优先票据,其中3亿美元五年到期,票面利率为3.90%;5亿美元十年到期,利率为4.50%。碧桂园分别发行2.5亿美元、6亿美元公司债,期限分别为五年和七年,利率依次为4.75%和5.13%。 龙头房企融资成本优势凸显。

同策研究院研究员敖毓旻指出,1月房企境内融资渠道仍相对保持收紧,寻求境外融资趋势继续上升。发行公司债是大部分房企融资的主要方式之一,1月一共有7家监测房企发行了公司债。尤其是在境内渠道收紧的时期,越来越多房企寻求境外发行公司债。

中原地产分析师认为,随着最近对信托资金进入房地产加强监管,房企融资的资金成本明显上升,融资的难度也越来越大,房企海外融资的步伐在继续加快。“2018年房地产最大竞争是如何抢到融资。”他说。

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